博客新闻资讯网致力于打造"新,快,具活力"的新闻资讯门户网站

胡松雨新闻博客资讯网

  • 首页
  • 军事
  • 我们认为现在的市场才是正常的市场

我们认为现在的市场才是正常的市场

发布:admin04-29分类: 军事

  今年年底,杭州万达广场自持商业部分将开业。从拿地到开业,万达预计将只用21个月的时间。这对于动作缓慢的杭州商业地产开发现状来说,不啻是一个奇迹,但是对于万达来说却是家常便饭。与此同时,杭州万达广场的商铺与写字楼产品的开盘热销,轻松均创下了杭州地产史上的销量新纪录。杭州万达广场也成为了不少杭州人的公共谈资。杭州日报独家专访了万达集团杭州公司总经理彭轻尘先生,以期探究“万达的杭州梦,杭州的万达梦”何以成为他的口头禅。

  杭州日报:万达集团董事长王健林先生说,今年万达集团将正式成为“世界500强”,同时今年还将开业第100座万达广场。您也提出过“万达的杭州梦,杭州的万达梦”,那么杭州在万达的城市战略中处于什么样的地位?

  彭轻尘:每一个省会万达都进去。现在乌鲁木齐也进去了,省会城市剩下为数不多的几个,比如拉萨和台北等。对于万达来说,杭州是长三角城市集群中非常重要的省会城市,现在我仍然认为杭州是可以媲美“北上广”的一线城市,杭州的房地产发展水平全国一流这应该是无可争议的。

  杭州很特殊,所以杭州万达广场也很特殊。首先,和万达在全国其他城市相比,杭州万达广场的拿地单价是最高的之一,当然,地段也是最好的之一,我们在很多城市拿的地块周边甚至都是农田;其次,杭州万达广场的投资总额约为55-60亿元,销售金额回笼预计约为50亿元,现金流估计要“亏”,这对于杭州万达来说是有较大压力和挑战的。也就是说,在其他城市的万达广场来说,在实现大量自持物业之后,现金流往往是安全的,但是在杭州是压力比较大的,这就充分说明我们对于杭州的信心。我们相信在杭州万达广场自持物业部分开业后,它的商业价值将是不可限量的。

  我们认为,杭州是全亚洲的重要城市,城市美誉度非常高,杭州楼市的消费者非常理性,100个来访客户中,至少有90个会下单,成交率非常高。由于民营经济发达,所以这座城市的人独立思考能力更强,如果一家企业想靠忽悠的方式来获得成功,最终是解决不了问题的。

  杭州日报:您上次接受我们专访时曾说“杭州之大,岂是一座万达广场就能满足”,现在杭州的第一座万达广场也取得了不错的销售业绩,无论是商铺还是写字楼产品的开盘,轻松均创下了杭州地产史上的销量新纪录,杭州人对万达广场也有比以前更深入的了解,那么第二座万达广场会不会及时出现?

  彭轻尘:我们一直在和政府洽谈,事实上也已经在杭州看了不少地,包括大杭州区域范围内也都在密切接触。从万达的想法来说,我们很想马上就有第二座甚至第三座万达广场。以杭州的城市规格及消费能力来说,做个五六座万达广场也是不成问题的。因为杭州市场有接纳能力,而万达也有开发实力与能力,这是一件多赢的事情。通常来说,万达广场能够产生四大社会效益:提升城市的商业档次,新增大量的就业岗位,创造持续的巨额税收,丰富市民的消费需求。

  总之,我们是比较迫切地想让杭州的第二座万达广场及时出现。只要有合适的地块,我们可以立即上马。因为万达说干就干,从来不囤地。

  当然,我们在选地的时候,也会遭遇一些实际困难。比如杭州的土地出让,很难有成规模合适的地块供我们选择。与住宅开发不同,商业地产开发对于土地规模的要求更高,成规模的项目才能更高效地成为一个城区的繁华引擎。

  杭州日报:万达速度非常惊人。今年12月12日,杭州万达广场自持商业部分将开业,现在很多人迫不及待地想知道,除了万达影院、万达百货、大歌星等万达自有品牌,什么时候可以确定其他更多商家品牌?

  彭轻尘:再过一个月左右,我们就会召开杭州万达广场的商家品牌发布会,到时候基本上就会明确几乎所有的入驻商家品牌。比如在选择大型超市品牌时,我们会选择杭州已有的并且布点较多的成熟品牌,因为只有布点多,才能说明它已经被杭州市场接受了,被杭州人认可了。所以说它会是一个大家比较熟悉的品牌。

  大概到6、7月份的时候,所有的商家就会进场装修。我们的自持商业部分确定将在今年的12月12日开业,但事实上我们差不多会提前一个月就完成所有的准备工作。从去年3月12日拿地算起,到开业是21个月的时间,但是如果从我们开工开始算起,我们差不多只用了18个月。我们所有的开发工作都是模块化管理,从拿地到开业一共有380多个工作节点,也就是说,差不多不到两天就要完成一个工作节点。

  所以说,快是一种能力。比如我们拥有万达商业规划研究院,这是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构,也是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分;再比如我们的万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业,创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录;此外,大家都知道的一点是,我们万达拥有极其丰富的商家资源,合作商家超过5000家,万达广场建在哪里,这些商家就跟到哪里。万达有充裕的空间在数量庞大的合作商家中,挑选出上百家最适合当地消费习性的商家放在一座万达广场中。所以我们不存在“招商”的问题,而是“选商”。

  万达广场开业必须开业满足两个条件:一是万达集团的内部验收,我们的验收标准是高于政府标准的;二是政府验收,当然,就算政府验收过了,万达内部的验收过不了也是不行的。

  可以说,杭州是商家必争之地,很多商家都想尽办法挤进杭州万达广场。所以我们的“选商”工作非常顺利。对于我们拿出销售的少量商铺而言,其实投资者还不太知道我们火爆的招商情况,很多商家进不了我们的自持物业部分,肯定会向这些零售商铺溢出。对于商铺投资者来说,与其担心今后的出租问题,不如相信自己的投资眼光。

  杭州日报:继万达广场之后,万达城这种全新的商业地产开发模式已经在无锡、哈尔滨、南昌、合肥等城市出现。万达有决心使无锡万达城成为像美国迪斯尼一样在世界上叫得响的文化品牌,那么杭州有可能引进万达城吗?还有一个问题,无锡万达城的商业部分为“万达茂”商业中心,对于同是万达商业模式的万达广场和万达茂的区别,王健林董事长描述为“万达广场是以商业为主,万达茂是以旅游为主,和万达广场相比,万达茂的零售将降到20%以下”,而且“万达茂不一定跟着万达城一起开发,也可能在一线城市单独开”,那么万达茂有没有可能单独开在杭州?

  彭轻尘:杭州是非常著名的旅游城市,万达城当然是非常适合杭州的,就看政府和万达集团的合作意向有多大。哈尔滨万达城有世界最大的室内滑雪场,南昌万达城有全球最大的海洋馆,合肥有全球创新的室内水公园。这些项目都在很短的一两个月时间内创造销售奇迹,比如南昌万达城首次开盘销售超过30亿元,合肥万达城首次开盘销售超过40亿元,引起很大震动。

  要是杭州也有万达城,那么无论是对于杭州的经济发展还是城市影响力都是有显著拉动作用的。且不说别的,光是创造的就业岗位就不得了。最关键的是,像万达城这么大的项目,它的速度同样非常快,比如总投资超过400亿元的无锡万达城,2014年开工,2017年建成开业,全部工期只有三年半到四年。

  你刚才说到零售比例的问题,杭州万达广场的零售比例是现有万达广场中最低的。因为零售比例越低,而体验性消费越高,就说明它的公共场所属性就越强,它就越容易成为人流聚集的地方,也越容易成为一个城市的地标。所以,政府也乐见我们保持更低的零售比例。在电商时代,对于一个纯粹的购物中心来说,其人流量是不可持续的。当然,万达集团也已经启动了O2O电商战略,就像我们王健林董事长所说的:“万达拥有中国最好的线下资源,每个万达广场的年均人流量约为2000万人次,去年有12亿人次进入万达广场,保守估计2015年有20亿人次进入万达广场。万达电商会尽快实现会员过亿,力争到2020年做到4至5亿会员。会员多,大数据多,电商公司就一定有大价值。而且万达电商会员都是实实在在在万达消费拿积分的,用户的忠诚度和黏度更高。”

  杭州日报:以杭州房地产市场的困难现状来说,杭州万达广场的销售业绩已经算是非常成功,最后请评价一下杭州楼市的商业地产开发现状及前景?

  彭轻尘:现在大家都说市场不好,我们认为现在的市场才是正常的市场。这个是常态,未来的竞争一定是强者更强,弱者更弱。杭州的商业地产开发和其他同等规格的城市相比,是相对落后,但是有很多的进步空间。杭州万达广场落户拱墅区北部软件园后,充分感受到了这里政府的良好投资环境,高效的审批和热情的服务。为落实党的十八大精神,推动当地经济跨越发展,地方政府也在进一步解放思想。在上海,政府在深入了解了万达广场的开发实践后,再做了很多实质性的审批制度改革,在这一点上,杭州也有相似之处。

  如果政府全力推动,那么杭州的商业地产开发应该是大有作为的。万达的理念是永续经营,因为我们有这个实力,所以你看,全国这么多万达广场,没有一个是与别人合作开发的。

  2014年全国的万达广场累计开业数量将达到109个,万达集团资产达到4500亿元,收入2400亿元,经营净利润150亿元,万达集团将成为世界五百强企业,成为全球最大的不动产企业。如果万达广场是个添麻烦的东西,是不可能有今天的规模。在浙江,目前宁波已经有三座万达广场,温州也有已开业的龙湾万达广场和正在建设的平阳万达广场,金华、嘉兴和绍兴柯桥也都已经进去了,最近义乌、海宁也进去了。整个浙江已经有十几座万达广场。你说如果杭州只有一座万达广场,这显然不符合杭州的城市属性。众所周知,杭州是全国最具辐射力与吸附力的省会城市啊。杭州是中国经济发展前沿重镇,万达希望在这座充满活力的城市多做点事情。(刘德科)

温馨提示如有转载或引用以上内容之必要,敬请将本文链接作为出处标注,谢谢合作!



欢迎使用手机扫描访问本站